克而瑞研究:5月房地产市场成交稳中微增年中叠加政策窗口预期6月再回升
来源:证券之星 发布时间:2024-06-02 18:48 作者:证券之星 阅读量:7114
智通财经APP获悉,克而瑞研究中心发文表示,5月供应再降,成交微增,延续弱复苏走势,二手房成交动能放缓,同环比齐跌,累计同比降幅15%仍显著好于新房。土地市场供地规模延续历史低位。全国300城5月经营性土地成交规模同比去年近乎腰斩。由于重点城市优质地块成交占比明显下降,5月平均溢价率降至2.0%,较上月下降2.1个百分点。6月新政加持+年中冲刺,预期6月成交总量或将稳中有增,绝对量有望创年内新高,不过基于去年基数较高,同比还将延续降势。
一、新增供应:环比再降仍好于Q1月均 京蓉津等同环比齐增
5月,供应规模再降,30个重点城市新增供应946万平方米,环比下降17%,同比下降16%,绝对量来看,略好于今年年初,较一季度月均增长23%。
一线供应同环比跌幅保持在10%以内,北京逆势上行,同比翻番。4个一线城市整体预计供应面积168万平方米,环比下降7%,同比下降6%,较一季度月均水平微增4%。仅北京一城迎来阶段性放量,保持同环比齐增,累计同比跌幅收窄至1%,核心区域房山区巨燕燕京府、丰台区中建壹品·花乡壹号和西城区中信国安府等项目迎来集中供应,累计推盘套数超1600套;深圳环比持增,同比回落;而上海、广州迎来阶段性供应疲软,同环比齐降,不过仍略高于一季度月均。
二三线城市供应整体回落,宁波、惠州、珠海等缩水明显,成都、天津仍保持高位。26个重点二三线城市合计供应779万平方米,环比下降19%,同比下降18%。环比来看,7成以上城市成交有所回落,其中,宁波、惠州、珠海等规模缩水75%以上,成都、天津等单月供应规模均在80万方以上,且保持稳中有增。和一季度月均相比,二三线城市总体供应有所改善,6成以上城市高于Q1月均值。同比来看,仅西安、重庆、南宁、昆明等少数城市供应规模高于去年同期,西安供应继续发力,累计同比正增48%,昆明主要源于去年低基数影响,同比倍增,实则绝对值仅与今年Q1持平。
二、新房成交:环比增4%延续弱复苏 镐津青汉等近半二三线环增20%
5月成交较4月小幅微增,总体仍高于一季度月均,市场处于低位震荡。据CRIC监测数据,5月30个重点城市整体成交1081万平方米,环比增长4%,同比下降34%,与一季度均值相比增长23%。前5月累计同比降44%,降幅收窄2个百分点。
分能级来看,一线热度转降,同环比齐跌,仅北京一城因供应放量带动成交环比微增1%。四个一线城市5月成交164万平方米,同环比分别下降34%和6%,其中北京因核心区域供应放量,成交与上月基本持平,延续供不应求走势。上海、广州、深圳稳中有降,其中上海跌幅最为显著,当前成交基本与2024年一季度月均持平,正是基于低迷的市场走势,月末上海出台了527新政利好楼市,不过新政短期内仅带来来访量上升,尚未在成交端有所体现。
二三线城市成交缓步复苏,环比微增6%,同比持降34%。可以将各城市划分为以下几类:
短期内热点恒热的西安、成都等核心二线,单月成交规模居前,环比持增。以成都为例,单月成交量达126平方米,为2024年内高点,且环比正增9%,短期内改善盘入市支撑市场成交热度延续。
多数城市仍处于稳步需求修复期, 诸如武汉、杭州、合肥、天津等,5月成交环比持增,同比下降,绝对量仍显著好于2024年一季度月均,这些城市本月项目来访、认购均有了不同程度回升,但是尚未修复至去年同期,客户观望情绪比较浓厚。
部分二三线城市同环比齐跌,延续探底行情,典型代表为南京、苏州、重庆、福州、长春、嘉兴、无锡、珠海等,成交动力略显不足,目前这些城市基本以刚需刚改客群为主导,购买力趋紧已是不争的事实,加之二手房持续以价换量分流客户,也使得新房成交增长动能转弱。
三、项目去化:平均去化率升4PCTS至30% 京杭蓉等改善盘入市拉升热度
5月房企推盘延续“提质缩量”策略,各城市房企推盘积极性较4月小幅回调,去化率则呈现稳中有增,据CRIC调研数据,重点城市5月平均开盘去化率为30%,较上月环比上升4pcts,同比下降9pcts;和一季度相比微增5pcts,去化率仍处于低位波动。
多数城市去化率保持环比上升、同比下降,略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持环比持增态势,主要因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化低位回升;前期热点城市上海、西安热度略有回落,去化率降至3成以内,不及一季度均值。宁波、厦门、南京、珠海等5月去化率不足2成且同环比齐降,主要源于供给结构问题,改善客户持续观望,市场延续筑底行情。
四、库存:供求比降至0.88至库存微降 7成城市去化周期超18个月
5月,30个重点监测城市整体供求比由上月的1.10降至0.88,7成城市供求比降至1以下,供应总体趋紧,徐州、珠海、厦门、郑州、惠州等供求比降至0.5以下,而上海、无锡等供应规模高于成交,供求比升至接近2。30城库存面积为2386万平方米,环比下降0.6%,同比上升0.7%。
仅西安、郑州、昆明、徐州等4城消化周期环比有所缩短,降幅均在4%以内,所有重点监测城市消化周期均高于去年同期,显示库存压力有增无减。从绝对量来看,仍有7成以上城市消化周期超过18个月的警戒线。
五、二手住房:成交环降15%、同降12% 深杭微降、京苏回调显著
5月,16个重点城市二手房成交面积预计为701万平方米,环比转降15%,同比下跌12%,跌幅有所扩大。前5月累计成交面积预计为3310万平方米,累计同比下降15%。
总的来说,二手房成交在5月小幅回调是市场和政策两方面因素博弈的结果,一方面,入学登记接近尾声加上气温升高,二手市场逐渐进入传统淡季,成为成交继续增长的制约项,另一方面,降首付等一系列重磅政策加持,以及深圳、杭州等城市松绑限购,释放了一波积压需求,是成交的拉动项。
分城市来看,除南京外,其余城市成交环比均转跌,其中,深圳在高基数的基础上环比微降2%,成都、佛山同样稳中有跌,跌幅都在10%以内,而北京、苏州等成交后继乏力,回调幅度较大,环比跌幅在3成左右。同比来看,深圳、杭州、南京等6城成交表现强于去年同期,深杭增幅都在3成以上,显示二手房市场韧性犹在。
六、土地市场:成交建面同比腰斩 溢价率下行、流拍率创新高
5月,土地市场供地规模延续历史低位。截止5月27日,全国300城5月经营性土地成交规模仅3346万平方米,同比去年同期近乎腰斩。热度方面,由于重点城市优质地块成交占比明显下降,5月平均溢价率降至2.0%,较上月下降2.1个百分点;北京、杭州、长沙、济南等月内集中土拍地块均底价成交。
各能级城市表现一致,成交规模同环比均呈下降之势。CRIC监测数据显示,截止5月27日,一线城市本月共成交土地61万平方米,环比上月下降24%,同比大降35%;成交金额88亿元,同环比降幅均超三成。具体来看,仅北京石景山区成交一宗宅地,底价57.5亿元,楼板价27999元/平方米,其余成交的均是商办地块,其中上海4宗、广州1宗、深圳1宗,也均底价成交,市场热度降至历史低位。
二线城市同环比量价均跌。具体来看,至27日二线城市成交建面仅502万平方米,环比下降48%,同比大降73%,是三个能级中同比降幅最大的。由于优质地块供应量明显减少,楼板价环比大降31%,降至4392元/平方米。具体到城市来看,无一城市成交建面超过100万平方米,榜首长沙成交建面仅95万平方米,揽金额41亿元,涉及7宗地,其中不乏雨花区、岳麓区、芙蓉区地块,宁乡也有3宗,均为涉宅地,最终均底价成交,市场热度延续低位。居于第二位的合肥成交建面63万平方米,涉及13宗地,揽金额44亿元,除滨湖区一宅地被安徽高速以6%的溢价拿下外,其余地块均底价或者超低溢价成交,整体溢价率仅有1%。此外,新政出台后的杭州本月也迎来集中土拍,最终4宗地均底价成交,市场热度降至历史低位。不仅是杭州,月内二线城市除石家庄由于中交地产32%高溢价拿下长安区南王改造地块,使得石家庄溢价率增至21%外,其余城市土拍热度较低,溢价率多在1%以下。
三四线城市也表现为量价齐跌。截止5月27日,总成交建面仅2783万平方米,同比下降56%,成交均价同比下降25%,减至1589元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中,无一城成交规模超过100万平方米,榜首南通成交建面仅47万平方米,涉及7宗地,均底价成交。从区域来看,长三角三四线城市依旧是成交主力;热度来看,除义乌多宗小规模商住地块高溢价成交、台州两宗商住超高溢价成交外,其余大多数城市以底价成交为主,市场热度降至历史低位。
七、综观:6月新政加持+年中冲刺 核心一二线或将企稳回升迎放量
预判6月,我们认为,恰逢房企年中冲刺节点,营销力度势必有所加强,加之517四部委房地产吹风会后,核心一二线相继下调了首付比例和贷款利率,月末一线上海、深圳、广州宽松政策再度加码,预期6月成交总量或将稳中有增,绝对量有望创年内新高,不过基于去年基数较高,同比还将延续降势。
分能级来看,一线整体热度好于二三线是大概率事件,”强者恒强”局面预期延续:对于热点恒热的成都、西安而言,短期内市场韧性较强,即便局部热盘降温,整体市场仍有望高位运行。上海、广州、深圳因新政利好加持,短期内成交有望止跌,核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率,城市外围多数项目或将小幅升温。对于多数弱二线和三四线城市而言,市场热度仍有待核心一二线传导,不过当前市场基本到底,降无可降,6月或将延续低位波动。
而对于二手房市场而言,新政利好之下,若业主能辅之以降价,势必能带来一波放量窗口期,二手房6月成交或将迎来一波小高点,回暖程度预期好于新房,核心一二线二手房市场份额还将进一步增长。
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