资本市场的“常青树”，增值需求下的REITs发展

3月末，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》。

地产行业由增到存迎来标志性事件。

《通知》研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

自此，商业不动产首次正式纳入REITs试点。目前沪深REITs达到27支，包含生态环保、交通、园区、能源、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保等。可以说，REITs为成熟存量物业尤其是商业地产的二次融资提供了新方向，资产管理的价值将在未来涌现。

过去内地缺乏公募信托基金上市平台，因此不少资产曲径奔赴港交所，寻求资产打包上市。当前11支港交所信托中，招商局商业信托、汇贤产业信托等均含有内地的投资物业，包括写字楼、零售、服务式公寓及酒店等。

可以说在内地REITs平台成型前，香港REITS扮演着重要的作用。

目前香港REITs，投资香港和内地的写字楼和商场并在香港二级市场交易，每年会把可分配利润的90%用于基金分配，一般股息率都可以达到4%-5% ，凭借小幅借贷(利率2到4%)，从而撬动了更高的回报率。

过去的一季度，深交所发布保险资管公司开展REITs业务的相关要求，拓展了REITs的业务主体，将资产证券化管理人的范围扩大至符合条件的保险资产管理公司，这有助于向市场输送保险资产管理公司丰富的投资和运营管理经验。

此外，央行、银保监会发布金融支持住房租赁市场发展的意见，在住房租赁方面，《意见》还强调，要在金融机构住房租赁贷款投放、企业债券、住房租赁担保债券和REITs等各个方面拓宽住房租赁的融资渠道。同时，还要引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

地方层面，亦积极开展REITs项目孵化培育，探索建立从Pre-REITs培育成熟后到公募REITs上市的渠道机制，打通投管退滚动开发的完整链条。

对于资产管理者而言，如何提升整体资产价值水平，反馈投资者长期回报是门必修课，香港REITs过程中的思考和沉淀依然值得我们学习。基础设施公募REITs中的资产如何配置？商业REITs的估值如何重塑？又要怎样把握私募的新趋势？

5月16日，观点机构将在亚洲的金融中心香港举办2023观点资本圆桌，探讨如何在香港资本市场中追逐新的增长力，顺应新时代中的新趋势。会议也将围绕资本市场的常青树REITs进行深入讨论，明晰增值需求下的REITs市场脉络。

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