科技与金融企业是深圳写字楼市场的主要租赁需求者

同降温明显的住宅市场相比，2021年深圳商办市场一扫往年的颓势，写字楼空置率降至两年内最低水平，租金止跌回温，投资性物业交易也回归至疫情前水平。

日前，世邦魏理仕发布了《2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望》，报告显示，深圳写字楼市场空置率同比改善明显，降低了近6个百分点至16.6%。

深圳连续第七年创下百万平方米新增供应，全年净吸纳量反超新增供应直逼158万平方米，缔造有数据以来的最高纪录两年平均净吸纳量录得高于历史平均水平的115万平方米

第一太平戴维斯的数据也显示，在租赁需求强劲增长的背景下，深圳甲级写字楼平均空置率自去年年初以来连续四个季度持续下降，截至去年年底平均空置率回落至22.7%，为过去两年多以来的最低值。此外，谷歌CEO皮查伊曾表示，即使在重新开放办公大楼后，该公司预计仍有20%的员工将继续在家远程实时工作。。

科技与金融企业是深圳写字楼市场的主要租赁需求者深圳科技产业愈发完善的生态链及产业聚集效应，促使深圳科技企业快速发展，商办租赁需求旺盛

世邦魏理仕数据显示，科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以上来自科技互联网企业头部科技企业需求引领效应明显，多个头部企业于年内均录得数万平方米以上的租赁成交，其中某头部企业以全年累计25万平方米的租赁成交遥遥领先

去年内数宗万平方米以上的租赁案例均来自本地科技企业，涉及领域包括云存储，软件开发和生态科技等金融板块需求以19.1%占比排名第二，其中银行和证券机构升级搬迁带来的传统金融需求表现更为活跃，而非传统金融则聚焦财富管理和投资理财两类业态

深圳写字楼市场近两年在高供应的市场格局下，业主以价换量，租金一度下跌不止2021年得益于租赁需求强劲，租金开始止跌

世邦魏理仕数据显示，整体市场平均租金跌幅继续收窄，全年租金仅下跌0.7个百分点至每月每平方米187.7元， 且市场平均租金在第四季度开始止跌回稳。

第一太平戴维斯录得的数据也显示，尽管市场需求保持旺盛，但年末之际，部分业主仍愿为租户提供小幅租金优惠以进一步提高项目入驻率截至年末，全市甲级写字楼租金因此降至每平方米每月184.1元，租金指数环比，同比均微降0.2%

不过，深圳写字楼的高供应市场格局将持续，2022年将继续有超百万平方米的写字楼入市，届时将持续给市场带来新的增量压力。

办公楼部负责人吴洋表示:未来一年，深圳写字楼市场依然将迎来百万平方米以上的新增供应，且高度聚集在前海片区新增供应累积及政策调整带来的房地产行业收缩等影响，预计整体市场空置率将有所升高，但得益于科技需求稳定增长，不会出现太大波动，市场平均租金将进一步止跌回稳

深圳大宗交易市场在2021年也格外活跃不容忽视的重要因素在于:由于2021年下半年个别房企出现债务问题，为增加现金流，不少企业选择甩卖资产，可售物业标的增多

世邦魏理仕全年共录得23宗交易，整体成交金额共计219.4亿元，同比上升31.0%。

综合体交易成为年内第二大需求成交类型，该综合体物业类型包括写字楼，商业和酒店，成交金额高达66亿元。此前，谷歌发布公告称，公司员工无需在明年1月前返回办公室。

第一太平戴维斯认为:目前业主资金压力未减最近央行降准，市场流动性将有所提高，虽然买卖双方在价格的博弈依旧，但买方的议价能力更强

未来，深圳可售物业标的或许会继续增加，并且买方仍有议价优势。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏也认为，受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响，预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加伴随着市场上可售物业的增多，预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大，从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求

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