文旅地产变中求存：转型“轻资产”多业态趋势凸显

最近几天，深圳市发改委公布了《深圳市2022年重大项目清单》，共883个项目，聚焦现代产业，基础设施，民生改善等领域值得注意的是，文化旅游板块也有一席之地，包括融创法华冰雪文化旅游城项目和大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目

今年以来，疫情持续，文化旅游市场处于缓慢复苏阶段但在此期间，generate出现了冰雪经济热，智慧旅游等新热点上市旅游公司中，2021年亏损和扭亏为盈现象并存

在文化旅游地产领域，据克而瑞《2021—2022年中国文化旅游地产发展报告》显示，截至2021年12月，百强房企中已有超过一半的房企涉足文化旅游项目开发但2016年以来全国文化旅游地产项目数量增速维持在2%~4%，行业进入低增长，提质的发展阶段

文化创新创业研究院执行院长张德新对《第一财经日报》表示，在当前环境下，可以从平台，模式，产品，技术，玩法，人这六个创新维度挖掘文化旅游行业的新机遇。

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅认为，资产增值是文化旅游地产的本源，其运营的关键在于建立客户对项目的信心因此，要把长期运营作为文化旅游地产项目的有机组成部分，做好IP打造和商业，酒店，主题公园运营

构建知识产权和运输体验

日前，深圳华侨城股份有限公司披露了投资者关系活动记录公布了文化旅游2022业务发展规划，表示将推动项目在全国各地区落地

其中，在华南地区，华侨城A将推进中山欢乐海岸，茂名南海岛，湛江欢乐湾，漳州欢乐港湾等项目建设，并表示将完善城市功能，提升城市能级，带动价值升值，实现地产与文化旅游的合作共赢。

年报显示，2021年，华侨城A综合旅游业务收入433.17亿元，与2020年基本持平，毛利率32%，同比下降10个百分点。

记者注意到，过去一年，华侨城A在文化旅游业务上主要推进五项工作其中，持续加强对IP R&D和应用的投入，全面推进旅游+IP在项目中的应用在自主IP培育方面，华侨城A旗下欢乐谷开启原创IP孵化之路，与腾讯原创博物馆合作举办活动，襄阳奇幻度假区打造了奇幻部的IP形象，打造了自己的形象IP，故事IP，活动IP在对外合作方面，欢乐谷联合英雄联盟，京剧猫等IP，联合哔哩哔哩，Tik Tok，Aauto faster，提升品牌价值和号召力

关于IP相关费用，年报显示，华侨城A已与江通传媒签订协议，江通传媒授权华侨城A旗下所有欢乐谷主题公园永久使用，授权费用3000万元，自2016年12月31日至2029年12月31日2030年起，华侨城A每年使用400万元在此期间，曲奇警长系列衍生产品的所有销售都需要支付9%的分成

但江通传媒在其他非主题乐园授权《曲奇警长》，华侨城A可享受20%的授权收益曲奇警长对华侨城A开放有限的投资权，用于其他渠道的商业项目，收益按投资比例分成

值得注意的是，2021年，文旅IP引发的热门话题不断根据克而瑞的统计，2021年，迪士尼进入IP开发阶段自2021年9月底出道以来，迪士尼IP《灵娜贝儿》已经27次成为微博热搜第一，3万粉丝聚焦朝花，最高搜索量超过23万次

2022年，冬奥会的举办将点燃冰雪经济2021年底，融创中国控股有限公司旗下的吕雯集团将雪原运营的经验以轻资产的形式输送到吉林省

日前，融创吕雯集团与乔杉集团签署战略合作及运营管理协议双方宣布将基于北大湖滑雪场丰富的生态资源，引入融创吕雯的团队和运营经验，携手将北大湖滑雪场打造成世界级的滑雪场休闲区

将需求扩展到多个维度。

建筑IP，交通体验等，房企布局文旅业务的逻辑正在悄然发生变化

据克而瑞统计，2021年，全国新增文化旅游地产项目共计212个，同比增速仅为1.1%截至2021年底，全国文化旅游地产项目累计9987个，2015年底达到8701个

重资产的投资势头趋于稳定柯睿指出，2021年，文化旅游地产行业开始在盘活存量，强化运营，数字化升级的高质量发展阶段稳步前行

文化和旅游部发布的《2020年旅游抽样调查数据》显示，2019年国内旅游最主要的群体是25岁至34岁的年轻人，占旅游总人数的30.3%5—44岁的中青年游客占国内游客总数的52.2%

袁帅告诉记者，2020年以来，受疫情影响，国内旅游业在受到冲击后呈现缓慢复苏态势都市休闲游和乡村游成为国内游客的热点之一尤其是以时间短，距离近，频率高为特征的轻旅游，微度假，民宿成为热门选择

《中国县域旅游竞争力报告2021》显示，2020年，中国旅游百强县市平均实现旅游总收入156.16亿元，是疫情前的76.5%，比全国旅游总收入回收率高28.6个百分点。

在产品类型上，商业形态的不断创新延伸了文旅的生命曲线。

以万科良渚文化村为例，项目分为核心旅游区，小镇度假区，森林生态休闲区三个区域，并配套良渚文化博物馆，青鸟流苏文创园，创意文化街，剧院等设施，将进一步推动小镇文化旅游产业的发展。

柯睿报告指出，文旅新十年的产品创新将涉及酒店业态，主题公园业态，内容生态和国潮文化观点报告认为，从游客和资本市场的反映来看，文化旅游的多业态发展已经成为重要的盈利手段2021年，多家文化旅游创新运营商获得融资，投资机构聚焦领域包括智慧旅游，室内休闲娱乐，文化旅游制造，文化旅游科技等

张德新告诉记者，疫情迫使文化旅游市场发生重要变化，包括质量升级，产品创新，技术创新以及基于文化旅游整合和内部流通的跨界融合。

其中，在科技创新方面，《旅游发展十四五规划》也提到推动智慧旅游发展具体来说，要综合应用第五代移动通信，大数据，云计算等技术，创新智慧旅游公共服务模式

出台多地旅游企业疏解措施。

需求驱动的文化旅游项目精细化运营，考验着企业多方面的能力水平。

袁帅表示，目前吕雯地产的三大主流派系是主题游乐型，吕雯小镇型，景点型，各有利弊对于房企来说，吕雯房地产大多是一个机会项目如果可行性论证通过，可以考虑长远发展但前提是，我们需要充分考虑是否能够承受大规模，长期的持续投入，这样才能在大棋局中精心下好这枚重量级的‘棋子’

对于布局文化旅游业务的开发商来说，资金仍然是一道考题。

记者注意到，今年以来，多地出台了针对旅游企业的救济措施日前，文化和旅游部等14个部门联合发布《关于促进服务业困难行业恢复发展的若干政策》其中，第26条，第29条，第30条兼顾旅游业的当前救济和长远发展，通过多种措施加大资金支持力度，帮助旅游企业渡过难关，恢复发展

日前，上清所数据显示，广东省旅游控股集团有限公司拟发行2022年第一期超短期融资券，发行金额为5亿元，拟用于偿还发行人即将到期的债务融资工具。

随后，4月15日，长白山旅游股份有限公司发布2022年非公开发行a股股票预案，拟募集资金5亿元投资长白山火山温泉部落二期项目——长白山旅游交通设备升级改造项目，补充流动资金。

日前，华侨城A在接受机构调查时也表示，一直在不断尝试和创新融资方式，并于2012年12月发行了欢乐谷主题公园入场证专项资产管理计划，这是国内首个以入场证为基础资产的ABS项目目前，根据国家发改委和中国证监会的相关政策，公募REITs的试点地区和行业已经扩大，他们将密切关注相关政策的变化趋势和落地情况

值得注意的是，对于其文化旅游项目，开发商也在不断调整计划。

日前，武汉融创无棣长江吕雯城投资发展有限公司股权发生变更，其运营的项目为武汉城建融创·赣麓山文创城股权变更后，融创子公司在本标的的股权由50%下降至15%，董事，监事，经理及其他高级管理人员发生相应变化此前，珠海法华实业有限公司旗下子公司出资12亿元收购融创旗下子公司在昆融创吕雯城二期项目40%的股权

2021年12月，四川蓝光发展有限公司转让其全资子公司100%股权，以减少公司负债该子公司包括三个项目，其中天津站原规划为饭人的主题公园项目

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