房企融资仍在回暖珠海大的国资地产企业华发股份在发行境内债券方面有了新动作

出品｜搜狐财经

房企融资仍在回暖，珠海最大的国资地产企业华发股份在发行境内债券方面也有了新动作。

日前，华发股份发布六则公告，两则涉及公司最新融资动作华发股份宣布拟于中国银行间市场申请注册发行总额不超过人民币100亿元的中期票据，募得资金用途用于补充公司流动资金，偿还有息债务本息等事项，同时宣布拟开展不超过7亿元售房尾款收益权融资业务

据华发股份今年1月发布的业绩快报，截止2021年末，公司全面实现三道红线达标转绿虽然华发股份现无美元债兑付压力，但梳理来看，仅今年年内，华发股份将到期的包括中期债券，超短期融券券在内的境内债债券余额就高达93.29亿元

拟注册发行100亿元中票

据7日公告，华发股份拟申请注册发行总额不超过100亿元的中期票据，分期进行注册，具体各期注册发行规模将以公司最终在银行间债市的注册金额为准，同时单期中期票据的期限不超过5年。

即待华发股份向银行间债市申请注册发行中期票据获准后，其将根据市场环境及公司自身资金需求，在100亿元的发行总额及获批有效期内择机一次或分期发行具体的发行利率将根据华发股份信用评级情况，发行期间债市利率水平，承销商情况等综合因素，以簿记建档情况而定

就发行总额100亿元来看，华发股份的这笔中期票据系今年开年以来的内房股注册发行中期票据的最高金额。

开年以来，除了一批陆续落地的房地产并购贷，并购债之外，越来越多开发商受益于境内境内发债政策松绑，通过公司债，超短期融资券，中期票据等方式融资。

上海易居房地产研究院公布的统计数据显示，2022年1月，TOP30房企合计融资规模达到254.6亿元，环比上升51.2%其中，新增股权融资规模36.8亿元，环比上升93.7%，新增债券融资规模217.8亿元，环比上升45.7%

搜狐财经此前不完全统计也发现，今年前2个月，包括碧桂园，中海，建发，万科，美的置业等房企通过发债融资，募资用途包括用于项目建设，偿还有息负债等，涉资已超268亿元。

其中，万科先后申请注册发行3笔中期票据，总金额达80亿元，若以单笔注册金额来看，碧桂园地产集团的50亿元最高，其中的40亿元拟用于项目建设，剩余10亿元用于偿还有息负债。

伴伴随着今年年内监管的政策引导，鼓励对出险房企用市场化的方式出清风险，华发股份或因国资背景和信用评级稳定，也曾被外界猜想是否会申请并购贷，并购债以加入对出险房企的项目收并购中。

不过，截止目前，华发股份在此类债券融资方面还无动作，但其近来也有切入并购市场的动作今年1月中旬，华发股份收购了融创昆明融创文旅城二期40%股权，交易价格为14亿元，包括现金代价12亿元，债权2亿元

到了2月底，华发股份又接手了中国奥园位于珠海联安村的旧改项目该项目位于珠海市香洲城区拱北口岸地区，规划显示更新后的项目将与拱北口岸商业相连接，成为区域性国际口岸商业街区

频繁开展购房尾款保理业务融资规模超20亿元

事实上，即使在2021年下半年以来地产周期下行，房企融资紧缩的大背景下，华发股份在融资端也有着颇为明显的优势。

在7日晚间的一则公告中，华发股份还宣布，公司拟向横琴华通金融租赁有限公司申请额度为6亿元融资租赁业务，期限不超过3年，租赁利率不超过6.5%，租赁期届满由融资人回购资产，同时，公司为此次融资租赁提供连带责任保证担保。

华通金租由珠海投控集团持有华通金租35%股份，而珠海投控集团与华发股份一样属于受华发集团同一控制下的关联方，华发股份现任董事谢伟先生还担任华通金租董事长，因此，双方前述交易实为与兄弟公司之间的关联交易。

华通金租的运营良好，截止2020年12月31日，总资产为95.1亿元，净资产为23.86亿元，2020年度实现营业收入2.79亿元，净利润0.85亿元。

华发股份认为，双方交易既满足了公司自身项目开发建设需要，解决了公司对资金的需求，又能充分合理地利用关联方所拥有的资源和业务优势，促进公司生产经营和业务发展，不存在损害上市公司及股东利益的情形。

搜狐财经从多位行业资深人士处了解到，通常来说，销售回款被誉为房企命根子，而购房尾款又占销售回款的大头。但公司负债也在一路攀升，财务杠杆处于高位。

一般的购房流程是，购房者与开发商签订购房合同并支付首付，同时向银行申请房贷，按揭贷款通常需要几个月的时间才能够获得银行的批准并支付给房企，进而购房尾款也就成为了开发商的沉淀资金即支付一定利息成本，提前拿到尾款，能够进一步提高资金的利用率

这两年房企融资渠道一直在收紧，而且相对于美元债，信托，中期票据其他融资方式，保理业务融资成本并不低相较之下，能够成功开展购房尾款融资保理业务的房企也就不多了一位业内人士指出

华发股份则有所不同，除了本次的华通金租之外，华发股份在其另一家兄弟公司——华发投控集团全资控股华金保理的帮助下，也开展了购房尾款保理业务，且融资成本不高。

此前的1月20日，华发股份曾发布公告称，公司将有5家项目公司拟通过将名下项目销售过程中形成的购房尾款应收款债权转让给华金保理，进而由华金保理向项目公司支付转让价款的方式进行融资，该保理融资额度不超过3亿元，融资期限不超过2年，票面融资成本不超过7%一年。数据显示，截至2021年9月30日，法华股份本期到期的长期借款，短期借款和长期借款之和已攀升至13672亿元，占总资产的39%。

不止如此，梳理往期公告发现，华发股份实则频繁开展购房尾款保理业务频繁2021年，华发股份分别在3月，6月，12月开展购房尾款保理业务，融资规模在2.63亿元，2.87亿元和3.68亿元，合计融资规模达11.81亿元

若算上今年1月的最高3亿元融资规模，7日晚间的最高6亿元融资规模，即约14个月的时间里，华发股份通过开展购房尾款保理业务，所获融资规模至少达20亿元。

通过购房尾款保理业务融资或仅是华发股份通过应收账款来融资的一个缩影，就行业来说，应收账款融资算是目前房地产供应链金融的主流模式，最常见的两种方式就是应收账款直接融资，或通过保理公司应收账款收益权转让，应收账款质押。

华发股份2021年应收账款融资概况，制表:搜狐财经

搜狐财经结合中国证券登记结算所等平台数据统计发现，仅2021年华发股份就披露了六笔应收账款融资交易，融资规模达31.41亿元。

具体到质押方之一的珠海港瑞商业拥有珠海国资委背景，华金证券也为华发集团成员企业，系珠海地方国企。

年内境内债到期债券余达93.29亿元

按照华发股份的说法，本次申请的总额不超过100亿元的中期票据，募得资金要用于补充公司流动资金，偿还有息债务本息以及房地产项目开发建设等企业生产经营活动，具体用途及金额比例根据公司实际需求情况确定。法华近年来发展迅速，四年间销售额从100多亿元增长到1000亿元。

华发股份的债务情况如何在1月7日发布的业绩快报中，华发股份曾表示，截至2021年末，公司剔除预收账款后资产负债率低于70%，净负债率低于100%，现金短债比大于1，已全面实现三道红线达标转绿

按照华发股份的说法，2021年公司通过狠抓销售去化，提速资金回笼，盘活低速资产，优化融资结构，把控投拓节奏等多措并举，有息债务规模稳中有降，同比下降10%，债务结构明显优化，短期债务大幅下降40%。

同时，2021年华发股份实现营业收入514.08亿元，同比增长0.79%，净利润46.55亿元，同比增长2.08%，归母净利润31.95亿元，同比增长10.1%。

就在2020年年底时，华发股份还曾三道红线全踩如今却用一年的时间就全面达标，还交出了一份增收又增利的成绩单

虽然最新一期财报还未披露，但透过2021年三季报的已有数据，或可寻到部分华发股份三道红线能达标的原因。

2021年三季报显示，截至去年9月底，华发股份的短期借款约13.22亿元，比2020年底的92.66亿元大幅减少近80亿元同期的应付票据却比2020年底多6亿元，达到9亿元，而应付款余额增长356.25亿元，比2020年底多了近80亿元

同期，华发股份的长期借款达到约859.36亿元，比2020年底增加65亿元，作为长期类的应付债券余额208亿元，比2020年底多22亿元。

搜狐财经曾在《三季报放榜②｜53家房企平均应付规模达271亿元》一文中梳理发现，华发股份去年前9月应付票据及应付账款总规模达365.3亿元，位列A股53家典型房企的11位，具体到应付账款，从2016年的30.18亿元翻5倍到2020年的277.3亿元。

也就是说，去年前三季度，华发股份或将负债指标的表内转移，通过长债替代短债，增加应付款这一不计入有息负债科目等，来优化负债结构。

华发股份2022年年内到期境内债券概况一览，制表:搜狐财经

不过，华发股份目前并无美元债兑付的压力即使在房企融资渠道收紧的这两年，华发股份的融资渠道仍然通畅，陆续发行过中期票据，长租公寓类REITS，供应链ABS等债券

结合企业预警通和中债登数据来看，截止目前，华发股份现存境内债券累计41笔，存量规模为343.71亿元，具体到一年以内到期仅为98.99亿元，占比28.8%，1年至三年内到期为78.1亿元。

具体到今年年内，共有11笔债券陆续面临到期，需要付息，年利率介于3.72%—5.78%，11笔债券对应总余额规模为93.29亿元。。

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