2023年首单公募REITs上市市政、清洁能源等领域有望推出新产品

场内可交易的公募REITs再添新成员。2月8日，2023年首单公募REITs——嘉实京东仓储基础设施REIT上市，至此全市场已上市REITs数量增至25只。截至2月8日收盘，嘉实京东仓储基础设施REIT报3.923元，涨幅11.64%。

作为国内首只民企仓储公募REITs，嘉实京东仓储基础设施REIT在发行期备受认可，计划募集总额17.57亿元，战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额为718.16亿元，网下投资者认购金额超126倍，公众配售比例为0.46%。

嘉实基金相关业务负责人介绍，从底层资产看，嘉实京东仓储基础设施REIT初始投资的项目包括京东旗下的3个现代化仓储物流园项目，合计建筑面积35.1万平方米，总估值15.65亿元。3个项目凭借区位优势、高标仓品质等核心竞争力，在过去两年出租率均达到了100%，近3年及一期项目总体保持盈利，投资回报良好，年均经营性净现金流为正。

目前市场上已成立的公募REITs底层资产主要分为产权类和特许经营类，产权类资产中，仓储物流和产业园区等较受投资者青睐。

事实上，仓储物流行业具有投资规模大、资金需求量高、运营周期长等特征，中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，通过REITs这一方式有助于打通仓储物流企业的“投融管退”资金闭环、促进有效投资。

在上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平看来，仓储物流行业的投资回报时间长，资金占用成本高，借助REITs可以盘活存量资产，提升资产运营效率和水平，吸引更多社会资金参与仓储物流行业的基础设施建设，更好地提升资本市场服务实体经济的能力。

值得一提的是，目前首批上市的公募REITs中有5只计划扩募，其中包含2只仓储物流REITs。

明明认为，仓储物流REITs具有较为清晰的扩募路径和广阔的扩募空间，一是从仓储物流REITs原始权益人披露的持有项目情况来看，其持有丰富的仓储物流基础设施储备，且这些资产都具备一定的区位优势；二是从海外成熟REITs市场的经验来看，仓储物流资产同样体现出较强的扩募属性。

在孙桂平看来，仓储物流REITs扩募将使得持有的资产更加分散，资产地域分布更广，REITs抗风险能力进一步提升。近年来电商行业迅猛发展，使得仓储物流资产规模越来越大，为仓储物流REITs扩募提供了广阔的优质资产选择空间。

证监会2023年系统工作会议明确，大力推进公募REITs常态化发行。明明认为，在新发和扩募双轮驱动下，公募REITs的规模和数量有望更上一层楼，覆盖的底层资产类型将更加丰富，潜在的类型包括数据中心、景区、水利设施等。随着供给的增加，一方面或有望带动更多增量资金和更多类型投资者进入REITs市场；另一方面，扩容需要REITs市场体系朝着多层次方向发展，包括促进公募REITs相关税收体系的完善以及研究推出REITs指数化产品等。

孙桂平也表示，预计未来REITs市场仍将处于快速发展阶段，市场规模将快速增加，REITs底层资产类型也将进一步扩容。风电、水电等清洁能源领域，供热等市政设施领域，以及长租房和商业不动产等都有望发行REITs产品。

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