县城房价破万暗藏虚火：2万首付就能买套房，有出租房空了快三年

在农村，人们仍然向往城市生活县城作为县城的中心，成为很多人实现城市梦的第一站

在教育和医疗的需求下，越来越多的农村居民涌向县城城市化进程刺激了县城房地产市场的发展，很多县城的房价翻了一番长三角，珠三角一些县城的房价早已过万，远超一些内陆省会城市

时代财经梳理中国房价行情网数据发现，截至今年7月，98个县房价超过1万元，7个县房价超过2万元/平方米。

可是，县域楼市的火爆隐藏着一股虚火伴随着住而不炒理念的深入，房地产市场趋于理性缺乏强大人口和产业支撑的县域，楼市率先降温，南北，沿海，内陆分化明显房价过万的县主要在江浙一带，而在东北，西北，西南等地区，仍有不少县的房价低于4000元

中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市房地产不会出现大问题，但县城人口被大城市吸引，库存严重积压，市场明显倒挂。

2万元首付可以买一套房。

最近，时代财经考察了郑州市下辖的中牟县。

中牟县东邻开封，西邻郑州受郑州楼市影响，中牟县城房价一度达到14000元/平方米中牟吕波区域作为郑州—边宇一体化的桥头堡，最近几年来政策想象空间很大，龙头房企组团进驻

大规模拆迁也助推了中牟楼市的发展公开数据显示，2016年之前，中牟县一直在大规模撤村并城，规划涉及177个拆迁村，几乎覆盖了整个中牟县

如今，楼市趋于平静中牟的房地产经纪人张莉告诉时代财经:现在有许多新的房产，买家有许多选择开发商不能靠等客户上门来卖房，主要靠我们中介

除了竞争激烈，小房企的资金实力也受到了市场的严峻考验张莉回忆说，以前只要是大开发商，甚至是百强房企，都有市场空间现在购房者不仅选择排名靠前的房企，更倾向于央企，国企

此外，为了保证生意的安全，张莉和她的同事们现在基本上都是出售准现房和现房对于2023年底及以后交付的楼盘，即使是大型房企建设的，也不再提倡我们不喜欢物业顾问，我们在出售一处物业后就离开我们要一直和房子打交道，所以要推靠谱的房子

时代财经走访了中牟吕波区，发现河南当地一家民营房企的房产是该区最早的项目但还是打出了首付2万的超低门槛来吸引客户，并推出了6000元+的企业团购优惠价，普通购房者也能享受

央企，国企背景的楼盘在价格上更有优势，股东背景也成为销售人员愿意卖的卖点郑州某地方国企在吕波区的一个楼盘，售价近9000元/平方米即使除去经纪人折扣，按揭购房折扣，郑美豪购房节折扣，3天内首付折扣，该楼盘价格也远高于周边项目

央企和国企是买房的首选像保利，华润这样的楼盘会比周边项目贵一些，因为一般可以保证交房如果不保证交房，房价高或低都没有意义其次，房子和其他商品一样，是‘一价一货’未来缺的是好房子买了好房子，以后卖二手也卖得好对于购房者对房价的询问，房地产销售顾问如此表示

时代财经观察到，为了证明交付能力和建筑施工没有停止，该建筑销售部门的电子屏幕还专门公布了当天施工现场的人数可是，那天的售楼处并不热闹根据消息显示，该楼盘自2021年9月开盘至今已近一年未竣工

中牟某售楼处宣传场地数量摄

张莉感叹道，现在来找我们的开发商已经没有力气站出来了。

这个出租屋已经空了快三年了。

在中牟，她做了近十年的房地产经纪人，张莉也见证了中牟县和楼市的变化。

虽然她是专业人士，但买房时也是高守据张莉介绍，2017年，她以12000元/平方米的单价购买了一家TOP3房地产公司的房子当时还有更贵的楼盘，大概13—14万元/平方米，但是太火了，要抢着买

但伴随着郑州楼市进入低位运行，叠加疫情，中牟房价持续下跌中国房价网数据显示，目前中牟县均价为8874元/平方米事实上，市场价格，尤其是新建筑的定价更低新楼盘很多，拍卖基本在6500元/平方米左右几乎都是底价卖，因为报价太高，会‘劝阻’客户张莉说

最近几年来，中牟县乘着郑汴一体化发展的东风西移，张莉的门店也伴随着市场的发展而调整今年1月，她关闭了老县城的一家店，与郑州开封主干道商都大道的一家店合并

据她介绍，原来店铺所在的街道前有六七家房产中介，后来陆续搬走，只剩下她的店和另一家中介但这一带居民买房基本都是为了孩子上学，二手房市场并不活跃最终她不得不选择关店，因为客流量持续不及预期，客户基本都选择在县城西部的新区买房

不仅二手房需求萎缩，租赁市场也十分冷清中牟人夏花在县城核心区有一套130平方米的房子，自2020年疫情爆发以来一直空置以前每个月租金1500元，基本都是租给拆迁户或者外地来中牟做生意的人但受疫情影响，房租降到1200元也没人租了它空了将近三年

夏花的房子已经空了将近三年，她在街上的一棵大树上贴了一则出租广告。时代财经摄

不仅房子难转卖转租，摊位也难时代财经注意到，张莉已经出租了近八个月，没有新老板接手原来的商店

流动性差，投资回报率低或者大部分县域楼市的共性，也导致县域楼市空置率高2015年，祖亚在老家河南开封尉氏县买了一套130平米的房子，加上装修费，一共花了39万左右但是，她常年在郑州工作除了节假日，她在县城的家里时间不多

即便如此，她也没打算把房子租出去按照自己喜欢的风格装修，不想和陌生人住，主要是房租太低我买的单价3300元/平米左右，但月租不到2000元县城里也有租金更低的房子，1500元/月左右，有的自建房一年才租2000元

祖亚是一个生活在乡村和城市之间的人虽然户口在农村老家，但她早年出去做生意，见过大世界离婚后，她选择回省会郑州做信贷工作，在房价相对较低的县城买了房在县城给自己买个‘窝’，也是有点返璞归真的心态

虽然目前利用率不高，但房子给了祖雅归属感更重要的是，因为买的早，所以即使县城房价已经跌了不少，她也没亏中国房价网数据显示，河南开封尉氏县目前房价为4024元/平方米

98个县房价过万。

事实上，在过去的几年里，全国县城的楼市经历了一些起伏。

日前，经过71轮现场竞价，浙江嘉兴海宁一宗宅地以楼面价10066元/平方米成交，溢价率156%这是海宁第一块地价万元的宅基地，但这个天花板不到一个月就被打破了日前，海宁高新区一宗宅地拍卖，楼面价10397元/平方米，溢价率205%

这是长三角土地市场火爆的一年不仅嘉兴上演了上百家房地产企业参与，土地摇号拿下的土地拍卖盛宴，嘉善，句容等县/县级市的土地拍卖也不断刷新地价纪录

房价高，楼市火，是房企热衷投资长三角的重要原因时代财经梳理中国房价报价网数据发现，在该网记录房价数据的1128个县，县级市中，房价超过万元的县有98个，其中浙江省有47个，占总数的近一半，江苏省有16个县

正如流动人口支撑了长三角，珠三角的楼市需求，城市化加速带来的城市人口增长也带动了县域楼市的腾飞据时代财经统计，1128个县中，房价高于5000元，低于1万元的县多达361个，占32%

但县域楼市表现分化经济基础薄弱，人口外流严重的地区，楼市首当其冲下跌，尤其是县城据时代财经统计，截至今年7月，131个县的房价低于4000元，主要集中在东北，西北，西南三省，其中东北三省有33个房价低于3000元的城市有18个，黑龙江和新疆有4个，甘肃和贵州有3个

伴随着房地产行业的合理化，县城的楼价也可能会呈现出最真实的样子。

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