荣盛发展：行业趋势加剧毛利率下降民营房企融资成本不断抬升

日前，荣盛发展回复了深交所对其2021年年报的问询函。

对于深交所查询的公司房地产业务毛利率，母公司营业收入及占比同比下降的原因及合理性，荣盛发展表示，2021年公司营业收入472.44亿元，其中房地产开发收入400.56亿元，毛利率17.86%，同比下降10.7个百分点。

公司毛利率下降的原因主要有四点荣盛表示，最近几年来地方房地产调控政策逐渐加码，地方限购政策频繁，力度逐渐加大二三线城市在限购，限价的调控下，房价整体走弱，公司项目利润空间受到政策和市场双重制约，导致毛利率下降，2021年下半年后，为通过加强销售促进回款，公司部分项目通过一定程度的以价换量进行了去工程化，在利润率下行压力的行业趋势下，加剧了毛利率的下滑，最近几年来，土地市场竞争加剧，土地成本上升最近几年来，一级市场土地出让价格一直维持在高位，高地价不断压缩房地产开发项目的毛利率最近几年来，在融资监管加强，融资渠道收紧的行业背景下，民营房企融资成本不断攀升最近几年来，民营房企融资利率持续上升，资本化利息随项目交付结算，进一步拉低项目毛利率伴随着项目进入竣工结算，较高的融资利息计入营业成本，导致项目毛利率下降

荣盛发展上市的10家房企中，包括万科A，保利发展，新城控股，金科股份等，2020年平均毛利率为25.6%，2021年为15.01%，同比下降10.59个百分点荣盛2020年毛利率为28.56%，2021年毛利率为17.86%，同比下降10.7个百分点荣盛表示，公司毛利率水平和同比变化率与行业平均水平基本相当，公司房地产业务毛利下降符合行业发展趋势，合理

2021年，荣盛发展实现归属于上市公司股东的净利润—49.55亿元，扣除归属于上市公司股东的非经常性损益后的净利润—49.35亿元，经营活动产生的现金流量净额为169.15亿元，同比变动幅度分别为—166.06%，—165.85%，1137.7%最终公司经审计的净利润较1月29日披露的业绩预告金额大幅下降

对此，荣盛发展表示，2021年下半年，伴随着房地产市场快速降温，二三线城市房价普遍下跌，房地产开发企业撤贷，断贷现象普遍存在全行业整体流动性风险开始显现，部分房地产企业出现流动性紧张鉴于市场快速降温，公司已于2021年下半年对部分项目采取促销政策，部分项目销售价格下调，以尽快销售回笼资金自2022年2月春节后，根据项目所在地市场情况，结合项目情况，公司部分项目开展促销活动，促销价较热销价格下调5%—30%鉴于降价促销一般只是阶段性措施，或者一季度销售清淡，符合行业惯例，公司日常经营会根据关注的实时市场情况和各项目所在区域的市场变化及时调整价格因此，在1月底的业绩预测中，基于当时的外部市场形势，公司内部整体销售计划，周边竞品价格，项目所在地的当地政策环境，整体预期趋势，公司合理考虑并预期了包括短期销售回款在内的促销降价等因素

在回函中，荣盛发展明确表示，公司存在一定的流动性压力，在流动性压力未得到有效缓解前，暂停对外投资。

为缓解压力，荣盛发展将主要从以下三个方面采取措施改善现状。

首先，加强与政府的沟通公司不断向地方省市各级政府汇报各项业务和债务的进展情况，通过政府协调解决一些沟通不畅的问题政府部门帮助协调相关部门对监管资金给予合理退出支持其次，积极推动产品销售，采取各种促销手段，继续保持促销力度，提高购房速度，加快销售回款速度，再者，直面困境，积极与相关金融机构和监管机构沟通，通过展期，置换等方式延长账期，努力妥善解决短期偿债压力

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