长沙房价就是香！9成购房者一百平方米起步，炒房客被公寓套牢

编者按:压抑了一年的楼市，开始吹进了春风，1月五年期LPR降低，发改委表示要促进房地产合理消费，2月地方政策调整频频，3月全国两会定调，房住不炒大前提下，要满足合理住房需求最近各地楼市也一摆去年的颓势，但局部市场的回暖，并不能掩盖传统旺季金三银四的失色

在深圳工作的长沙人李星准备回家工作，买房开始提上日程他的基本预期是总价200万元以内，面积130平方米左右，双阳台

尽管还加上了"南北通透""尖山湖公园附近""新房优先，二手房须是毛坯""不接受低楼层"等诸多条件，长沙的低房价还是给了李星充足的选择空间"长沙房子便宜，一万五，六已经是比较好的小区了" "深漂"七八年，家乡的房价让他觉得很"熨帖"

尽管是被年轻人追捧的网红城市，人口数量超千万，但在严格的调控之下，长沙房地产市场有着与众不同的淡定。

去年以来，受整体环境影响，长沙房地产市场持续冷淡湖南中原研究院的数据指出，3月，长沙一手房成交69万平方米，尽管环比上涨86%，但同比下滑43%，今年1—3月，成交量为152万平方米，同比下滑45%

楼市成交下滑，多地开始对调控政策进行边际调整，长沙也有所行动日前，长沙发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，化解商业公寓，商务写字楼等类别房屋的不合理库存

不过，在中指研究院长沙分院高级分析师杨过看来，2022年长沙楼市政策面大幅度放松的概率较低 2022年中央定调‘保持调控政策的连续性，稳定性，精准性’，长沙政策面的导向也是以稳价格，稳预期为主截至3月末，长沙一手商品住宅显性库存仅9.8个月左右，所以虽受疫情影响，但政策面大幅度放松的概率较低

长沙人爱大房，100平方米以上户型成交占比超九成

房价相对较低无疑是长沙人爱大房，买得起大房的底气在长沙，像李星这样青睐大户型的购房者不在少数

中指研究院统计数据显示，长沙今年3月成交的住宅中，100平方米以上户型占比达92.6%其中，144—200平方米户型占比31.7%，200平方米以上户型成交占比为5.8%

湖南世联行发布的3月市场报告称，长沙改善性需求爆发，大平层产品涌现自2021年11月以来，180平方米以上产品成交占比稳中有升，3月份占比达12%

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对时代财经称，与同级城市相比，长沙100平方米以上户型成交比例处于较高水平，大户型的市场接受度较高，这与城市自身的热度和需求不无关系伴随着长沙城市发展战略的稳步推进，产业结构优化带动人口流入量走高，潜在购房需求也随之增多，另外，购房者对住房品质，功能等方面的需求也愈加多样化

长沙市2021年国民经济和社会发展统计公告显示，2021年年末，长沙常住人口达1023.93万，较2020年第七次人口普查的1004.79万增加了19.14万，人口增长量仅次于武汉，成都和杭州。。

而与其他二线省会城市相比，长沙的房价和涨幅一直处于较低水平，也因此被住建部点名表扬，成为深圳和东莞登门学习的调控模范生中指研究院数据显示，今年3月，长沙一手商住房成交均价为13036元/平方米，环比下降3.3%

关荣雪表示，由于长沙在政策方面相对谨慎，或使得一步到位的大面积段房子在长沙市场愈加受青睐从当前市场需求的反馈来看，这或将成为开发商产品定位的重要参考，预计产品走势将日益倾向大户型

值得一提的是，长沙还为房价涨幅重新确定了标准今年3月，长沙提出房价指数分类统计试点，刚需型住房按每年指数不超过5%，改善型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，按8%—10%控制增长，突破了此前5%房价涨幅的约束，从需求端打开了房企的利润空间

公寓跳水降价仍难去化，不到两年亏了10万

有人欢喜，有人愁长沙楼市的稳定，套牢了商务公寓的买家

石逸2020年8月在长沙望城区买了一套41平方米的复式公寓，单价约9100元/平方米目前，该项目均价约6800元/平方米，不到两年亏了近10万

同样受困扰的还有在2018年买入了两套公寓的陈耀， 住户杂，隔音不好，公摊大除了出租能抵消月供且有小部分盈余外再无其他公寓唯一的收益只有出租，出售完全没戏陈耀总结道

湖南中原研究院的数据显示，2020年1月份，长沙5区商务公寓库存面积约249.39万平方米，去化周期为19.89个月，到了今年3月底，长沙商务公寓库存面积达468.64万平方米，去化周期攀至历史新高，高达42.1个月。以王亚军所在的这个项目为例，按照地价，建设成本等投资模型计算，这个项目的成本价应该在9000元/以上，但现在，他们售楼部对外售价只有8000元/3354，也就是说每卖出一，就要亏近1000元。

今年以来，长沙公寓继续步入下行通道4月初，可直面湘江和浏阳河景观，位于长沙三馆一厅和长沙北辰国际会议中心附近的北辰三角洲C1公寓，价格降至11500元/平方米此前，该项目价格在15000—17500元/平方米之间

事实上，长沙严控楼市的时候，公寓市场曾出现短暂的火热2017年—2019年，因为不限购，溢出性投资需求涌入公寓市场，长沙公寓量价均爆发式增长，公寓产品投资成为市场热词其中，2017年公寓成交达到104.11万平方米，公寓市场供不应求，价格也突破万元关口到了2018年，公寓成交量超120万平方米，达到最近几年市场顶峰，有项目单价超过2万元/平方米

公寓市场狂热时，价格甚至超过了住宅数据显示，2017—2020年，长沙公寓/住宅的价比分别为1.09，1.19，1.32，1.10直到2021年第一季度，价比才降至1.0以下，商务公寓回归理性

长沙公寓降价是从2020年开始的当年的金九银十，多个公寓集中打折促销，仅2020年9月单月，长沙内五区公寓总供应46万平方米，总成交16.9万平方米进入2021年，市场和企业资金需求的双重压力下，长沙公寓开始更为频繁的打折促销，跳水降价频出，单价动辄降低四五千元

湖南中原研究院认为，长沙公寓供销量价齐跌，降价亦难拉动成交，进入去库存阶段。

公寓的问题引起管理部门的注意日前，长沙市出台《若干意见》，拟从降低交易成本，使用成本，控制非住宅用地增量和非住宅供应，促进非住宅租售等措施，化解商务公寓，商务写字楼的不合理库存

具体来看，对购买一手非住宅商品房的业主，按契税计税依据的1%给予补贴，持有1年以上对外转让的，按契税计税依据的4%补贴购买方此外，居住在公寓的居民住户，可申请民用水，电的价格标准

但滞销近两年的公寓能否迎来春天，或许依然要画个大大的问号。“降价是为了促销，但如果再往下走，就不会亏本了吧？”王亚军说，做生意的时候，可能有薄利多销的情况，但目前这种“赔钱”的促销是他从未经历过的。

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